如果存量房贷利率下调，将减轻购房者的还贷压力。

来自央行对存量房贷利率调整的最新表态，很快引起市场热议。

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存量房贷利率是否将调整？记者走访多家银行了解到，目前受访银行均表示暂未收到关于存量房贷利率调整的通知。业内人士表示，尽管目前银行方尚未行动，但从长远来看，存量房贷利率重新定价有利于市场各方。

文/图 江门日报记者 李银换

存量房贷降息暂未实现

新闻发布会后，购房人纷纷向银行咨询能否调整存量房贷利率。

昨日，记者针对存量房贷利率调整一事致电咨询了工行、农行、中行、建行等江门多家银行的工作人员。各银行工作人员表示，目前暂未接到相关通知。也就是说，关于存量房贷降息，目前银行尚未有所行动。

那么，存量房贷利率是否有机会下降呢？

事实上，存量房贷利率调整早有先例。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情况下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

目前，在广州已有银行有所行动，例如，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，2023年一季度末的个人住房贷款余额是2008年的10倍以上，且占总体贷款比例由不到10%上升到17.25%。个人住房贷款对银行资产规模、质量、息差与利润的影响要远超2008年，存量房贷利率能否下降仍有待进一步观察。

业内人士认为，央行此次对存量房贷利率调整的最新表态，可能是由于在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多。从全国银行间同业拆借中心披露的RMBS条件早偿率指数来看，该指标数值在今年5月下旬到6月中旬一度达到0.2150的峰值，表明居民提前还贷的意愿依然较高。据了解，6月下旬，1年期和5年期LPR分别下调10个基点后，衡量居民提前还贷的RMBS早偿率从高位回落，但依然是2020年以来的最高水平，表明居民提前还贷的意愿在6月降息后略有缓解。

在张镇兰看来，早期贷款利率与当前息差较大，而市场提前还贷需求较旺盛，部分银行在手续和额度上设置一定的门槛限制借款人提前还贷。在此背景下，住房贷款提前还贷问题已成为社会非常关注的问题，也由此引起了对存量房贷利率调整的思考。

降低存量房贷利率有助于拉动消费

那么，若调整存量房贷利率，对购房者有何影响？

以100万元房贷额、30年还款期、等额本息还款方式为例，在5.95%的房贷利率高点贷款，利息合计约114万元。而以最新LPR4.2%的利率贷款来计算，利息合计约76万元，节省了约38万元。

2021年中，市民余女士在新会购置了首套住房，当时首套房贷利率为5.3%，尽管随着去年LPR下降，目前其房贷利率有所下调，但仍和目前首套房贷利率低至3.6%有较大的差距。余女士表示，较大的利息差距，让她萌生了提前还贷的想法。如果存量房贷利率能有所下调，那就能减轻还贷压力。

有证券分析师认为，在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。可以参考的是，据其测算，2008年、2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。

华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个基点至85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元至2000亿元，约占居民房贷支出的3%—6%。

张镇兰认为，降低存量房贷利率有利于减轻房贷居民生活和经济压力，促进居民消费恢复，推动社会经济正循环发展。尽管存量房贷利率降低不是推动房地产市场发展的唯一主导因素，但高利率会抑制购房需求和推动提前还贷意愿，对市场经济循环产生不利影响。

江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉也表示，居民住房消费负担减轻，有助于提高居民扩大消费和投资的意愿及能力，激发市场活力，促进房地产市场平稳健康发展，更持续、更有效提振居民的消费需求，强化各界对未来经济形势的信心。

房地产产业链条长、涉及行业广，是国民经济的支柱产业，因此稳定房地产市场对于我市实现经济稳增长具有重要作用。据悉，上半年，我市金融机构持续优化房地产金融服务，全面对接房地产企业融资需求，积极做好“保交楼”金融服务，加快推动房地产“金融16条”落地见效，取得了良好的政策效果。

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7月LPR保持不变处于历史低位

1年期3.55%，5年期以上4.2%

江门日报讯 （记者/李银换） 7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均与上个月持平，处于历史低位。

由于LPR是在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成，在7月17日MLF利率按兵不动的背景下，市场对本月LPR保持不变已有预期。

今年6月，LPR时隔十个月迎来下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点。上次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套房和二套房房贷利率下限分别降至4%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

至于江门的情况，经广东市场利率定价自律机制审议，我市1月18日起实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。随着央行公布最新LPR，江门部分银行也跟进调整房贷利率，目前首套房贷利率低至3.6%，二套房贷利率低至4.8%。