在金融的世界里，影响链条错综复杂，你都不知道什么时候就会突然躺枪了。

这个月中的时候，芯片圈出了一个大消息，OPPO突然关停旗下的芯片自研业务——ZEKU哲库，3000多人就地解散。

(相关资料图)

大家一边吃瓜，一边感慨国内的芯片行业实在是太难了，OPPO烧了500个亿都还是撑不下去，更别说其他企业。

当时小巴也看了这个消息，但也仅仅止步于芯片行业周期寒冬的吃瓜。

没想到这只芯片行业蝴蝶翅膀搅动起来的微风，在REITs投资圈长成了一场风暴——

华安张江光大REIT突发暴跌，5月12号的周五，还有5月15号的周一，接连2个交易日大跌，两天就跌去了接近10%。

这对于REITs产品来说是妥妥的暴跌了，相当于一年直接白干。

这是咋回事？哲库和张江REIT有何渊源呢？

华安张江光大REIT，从名称可以看到这只基础设施REITs的底层资产，是张江光大园，投资者买了华安张江光大REIT，分红收益的来源是张江光大园收的租金。

今年3月底的时候，张江REIT的扩募计划获批了。

意思就是除了张江光大园之外，增加购入了新的项目，这样就可以把规模做大，新增项目更优质的话，也能提升整体的资产质量。

从张江REIT公布的扩募说明书来看，这个新购入的基础设施项目，是张润大厦。

（张江REIT扩募说明书）

并且张润大厦的质量确实很不错。

去年底的出租率是96.32%，2020年以来出租率一直稳定在95%以上，基本都是满租的，租赁合同都是中长期，历史经营业绩表现也不错，整体看下来比原先的张江光大园质量都要好。

（张江REIT扩募说明书）

如果一切正常走下去，市场当然是看好张江REIT未来走势的。

但让人意想不到的是，闪电关停的哲库，就是张润大厦最大的租户。

从张江REIT在5月13号发布的说明公告来看，哲库在张润大厦的实际租赁面积是19134平米，占到张润大厦可租赁面积的 45.97% 之多。

（张江REIT公告）

现在第一大租户说关就关，对张润大厦来说就很麻烦了，接近46%的面积一下空出来，能不能及时租出去，租出去的话会不会被压租金，都很难说。

咱们之前讲过，对于产权类项目来说，出租率是很重要的一个评价指标，而二级市场上的REITs投资者，自然也盯着这个指标。

现在张润大厦的出租出现了重大利空，那么大家自然就用脚投票了，赶紧卖出，于是张江REIT出现了暴跌。

哲库的突然关停，张润大厦自己其实也很懵。

因为他们4月份才刚刚和哲库签了续租协议，续到2024年7月，续租面积不变，并且已经收了保证金。

可想而知，哲库本身对于自己会被关停也没有预期，不然不会签这个合同。

不过张润大厦也表示，哲库突然关停，属于违约了，所以会收到一笔相当于3个月租金的违约金，来弥补空置期的损失，而且也已经和10多家意向租户在谈，尽力缩短空置期。

张江REIT也及时将这些信息向投资者公告说明，安抚大家的紧张情绪。

（张江REIT公告）

那这个“黑天鹅”事件，给我们什么警示呢？

首先最值得说的，就是投资REITs，只看合同还不一定够，想掌握更多信息，防范风险，得去做更细致和深度的调查研究。

为什么这么讲？

咱们看看张江REIT暴跌的那两天，先是5月12号跌了3.18%，到5月15号，再跌了6.22%。

哲库的3000多人，是 5月12号 上午被宣布停掉芯片业务，就地解散的，随后新浪科技马上发布了这个消息。

然后下午1点一开盘，张江REIT就开始跳水了。

说明有一部分人已经知道，哲库关停对张润大厦有影响，对张江REIT有影响，所以卖出了。

但问题是，在张江REIT的扩募说明书里面，并没有具体说明张润大厦的“十大租户”到底是谁，所以如果单看扩募说明书的话，是没有办法把哲库关停，和张润大厦还有张江REIT联系起来的。

（张江REIT扩募说明书）

事情发生之后， 5月13号 的周六，张江REIT发公告，具体点出哲库是张润大厦的重要承租方。

于是 5月15号 周一开盘，张江REIT再跌了6%。

（张江REIT公告列表）

也就是说，大部分人是看了公告之后才反应过来，5月15号才卖出的，但那些对张江REIT调研得更仔细，知道张润大厦租户是谁的投资者，5月12号就跑了，跌得更少。

所以小巴的建议是——

对于公募REITs投资者，因为现在REITs项目卖得比较火爆，上市之后在二级市场的价格涨得比较疯，所以为了防范风险，要么你就通过认购或者等折价的时候，用比较低的价格买到，要么你就要花更多的精力去做仔细调研，如果做不到，那么最好分散投资。

之前咱们也提过，如果公募REITs上市项目达到一定数量之后，很大可能会出现REITs的指数和相应的指数基金，那么到时也可以考虑买指数基金。

现在的公募REITs产品里面，大多只是1、2个项目，所以集中度还是很高的，一出事就对整个产品影响很大了。

所以出了这单事之后，基金管理人那边应该会更多注意底层资产的分散度问题。

不过实际在哲库事件之前，张江REIT就已经在4月份跌过一轮了。

因为张江REIT在4月份公布一季报，亏了1177万，而且出租率只有70.57%，去年出租率都有9成，所以不及投资者的预期。

（张江REIT 2023一季报）

出租率的下降，自然也和经济还没恢复过来，偏冷有关。

所以这就给我们第2个提示——

投资REITs的底层资产，也会受到行业周期、经济周期的影响，就算REITs在二级市场的价格，因为一时的稀缺性被推高，但最终价格还是离不开价值的约束。

这也是我们之前在《公募REITs又扩容，先别着急冲》这篇文章里提到的：

随着扩容，越来越多的底层资产会被纳入REITs，那么不同产品之间的分化会变大，回到各个底层项目本身的收益和变现能力。

所以如果不把底层资产的研究做扎实，估计会有很多不可知和不可控的因素，但对于普通投资者来说，能不能把这个研究做得够深，还得打个大大的问号，最终可能还是回到分散配置的思路了~